精裝房將會加快發展并改變陶瓷的交易模式

發布時間: 2017-07-07  點擊次數:2229

精裝交房已經試探多年,從2008年開始,國家開始提出精裝交房在全國大城市已經試探運行,特別是發達地區的一線城市已經遠遠走在前面。而精裝交房被大眾重新熱議,一個是國家基于節能環保的強烈要求,二是浙江已明確要求從2016年10月1日起開始所有新建商品房交房必須為精裝房,與此同時前后有上海、江蘇、北京、山東、河南、海南各省市相繼出臺了新房精裝的要求比例和時間表,來勢兇猛,估計到年底還會有更多的省份出臺相關的新房精裝政策。精裝房一時甚囂塵上,成為熱門話題,為何精裝交房叫了那么多年突然熱起來呢?

一是國家節能環保的要求,中國已經意識到近30年發展,環境破壞對社會和經濟所帶來的危害。居民的生活水平逐漸提高也對居住環境和噪聲有了更高的要求,一個大型的小區如果不是統一裝修,小區的裝修跨度可能要長達5年甚至10年,裝修垃圾成為城市管理極為麻煩的事情。本來如果每一層樓、每一棟樓統一裝修,電梯統一使用,人工統一安排,每戶裝修所產生的垃圾要比業主自己找裝修公司平均少產生垃圾2噸左右,一年全國少產生1000萬噸左右垃圾,這還沒有計算電梯、現場照明、現場用水多用所產生的耗能帶來的垃圾。二是國家稅收要求,家裝行業是國內良莠不齊、投訴最多、管理最混亂的行業,既有正規軍(知名的大型裝飾公司),也有地方部隊(本地一般的正規或不正規的裝修公司),還有游擊隊(沒有注冊公司,大家彼此較熟悉,包工頭接活后大家一起干,主要靠朋友介紹接活),在許多城市不通過正規裝飾公司而通過游擊隊裝修的比例高達30%以上,甚至達到50%以上 。而裝修行業是個大行業,一年裝修市場總量在3.5萬億左右,而家裝在大規模的政府場館工程比例降低后,家裝市場會大過工裝市場,年產值接近2萬億元,這是一筆很大的稅收。一般的家裝游擊隊主要靠手藝好、價格便宜接活,但他們沒有向國家交一分錢稅收,如果國家能夠通過統一裝修將游擊隊驅離市場對國家的稅收大有益處。三是大型房地產要求,國內排前三名的大型房地產公司萬科、恒大、碧桂園等已經在自己所開發的樓盤實行精裝房交付多年,積累了很多的經驗,也從中賺取了很多的利潤,同時也獲得了購房者的認同。再加上隨著房地產市場競爭加劇,國家對房地產市場的打壓和調控,銀根的緊縮,房地產行業利潤越來越薄,而作為房地產公司客戶本來在自己手上,只要自己能夠讓客戶滿意,那么精裝房只是順勢而為的事,而且符合國家節能環保要求。不僅如此房地產公司除了賺取部分額外利潤外,還可以用材料商的材料款周轉以抵消部分銀行不愿放貸帶來的壓力和成本,一舉而兩得,何樂而不為?四是大型裝飾公司要求,許多大型裝飾公司經過十多年甚至更長時間得發展,已經完成了公司的一體化發展,公司不僅有固定的辦公場所、穩定的設計師隊伍、穩定的施工隊和監理隊伍,還有了家具、木門、櫥柜定制等各種定制工廠,公司在前面接了訂單后,由公司相關涉及人員到現場量取相關數據后有工廠直接下單定制,由于工廠設備齊全,技術支撐足夠,因此做出的產品質量更好、更有保障,效率也會更高。但由于正規大型的裝飾公司,有辦公場所費用、人員費用以及稅收費用成本,如果不是大規模裝修,而與游擊隊、小公司競爭一家一戶的家裝單,它們在報價上不可能有優勢。但如果是大規模的精裝房,工程量大,為了保障工程交付的質量和工期,參與的公司必須要有一定的規模、信譽、質量保障、資金實力、技術實力以及維保承諾,這樣才能體現正規軍的優勢。因此他們更愿意做大規模的精裝,通過大規模精裝不但可以發揮他們的優勢,使競爭平等同臺,而且可以將不規范的公司淘汰出局,增加他們的業務量。五是行業競爭升級的必然結果,在國外精裝交房比例高達70%以上,在我國發達地區,如廣州、深圳、上海、北京等一線城市,高的已達到80%以上,低的也已經達到50%以上,精裝交房這是發展趨勢。再者在一、二、三線城市,一般市民每天都需要上班,再加上貨車交通管制,自己去買材料,城市較大,市場較多,比較起來非常麻煩,一系列事情處理起來也都非常困難,因此購房者相比起來購精裝房會簡單得多。同時產業鏈上的企業如裝配式建筑公司、大型裝飾公司、房地產公司以及相關材料企業他們為了在競爭中處于優勢地位,必然會主動布局精裝房市場,因為這是未來的發展趨勢,是未來的發展方向,誰率先占據了這個市場,誰將在競爭中處于競爭優勢地位。

當精裝交房成為主流,根據每年新房和二手房成交比例大約是六比四,其結果必然會影響陶瓷行業的交易模式和交易結構?,F在的交易模式是以傳統代理商店面零售、分銷渠道和工程銷售為主的銷售模式,其客戶主要來自于市場,不確定性較大,各路神仙可以各顯神通去市場搶客戶。而如果主要市場轉為精裝房市場,則其主要客戶必然會轉為各種大型房地產商,其銷售恐怕不是以銷售為主,而是轉為服務為主,甚至連生產都有可能轉為定制化為主的模式。至于轉變的速度有多快,目前還需要觀察,但趨勢已經明顯。從目前的情況看來,如果是國家的意志,加上產業鏈中各行業的力量,恐怕速度會很快,這一點從陶瓷的環保改造中應該有所體會。再者家裝在全國不是一個小市場,年產值達2萬億以上,如果游擊隊占到市場份額的50%,對國家稅務的影響也是非常大的數據。而且前兩年國家已經完成對各行業的增值稅改造,目前國家的增值稅已經可以對各行業完全形成閉環。一旦閉環完全形成并實施,稅務才能完全對企業形成監控,而不需要靠人來完成監控。一旦靠人,國家的監控成本勢必增加,而且難保不出問題,這恐怕不是國家對各行業花巨大精力實行增值稅的目的和初衷。

當然中國市場巨大,東西差距、南北差距、城市級別差距的問題也是事實。因此從中國的一線城市到五線的縣城和發達鎮,這個過程怎么說都還有一段距離。但那些中小陶瓷企業,特別是那些沒有穩定的代理商、目前還在招商階段的陶瓷企業,應該要主義和警惕了,接下來的變化會更快、更加嚴峻,慎之、慎之!



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